Newsletterserie neue Schätzungsanleitung: Bericht 3 Ertragswert – Änderungen auf die Pachtverhältnisse

Die Pachtzinsen für landwirtschaftliche Grundstücke sind je nach Grösse, Form, Nutzbarkeit, Hanglage und Bewirtschaftungseinschränkungen unterschiedlich. Zudem weisen die Pachtzinsen je nach Region grosse Unterschiede auf. Grundsätzlich sind die Pachtlandpreise in tierintensiven Gebieten und für landwirtschaftliche Nutzflächen, die dem Gemüsebau dienen, höher.Obwohl die Ertragswerte für die landwirtschaftliche Nutzfläche um 20 bis 50 Prozent ansteigen werden, dürfte diese Erhöhung nur in den wenigsten Fällen einen Einfluss auf das regionale Pachtzinsniveau haben. Da die Pachtzinsen für einzelne Grundstücke nicht bewilligungspflichtig sind, liegen die bezahlten Entschädigungen bereits heute markant über den gesetzlichen Höchstansätzen. Die Ertragswertsteigerung wird sich deshalb bei Einzelparzellen meistens nur auf dem Papier zeigen. Entscheidend sind die regionalen Marktverhältnisse.

Gewerbepacht
Die Pachtzinsen für landwirtschaftliche Gewerbe unterliegen der kantonalen Bewilligungspflicht. Als Basis für die Pachtzinsberechnung dient der Ertragswert. In der Vergangenheit waren die Pachtzinsen für Gewerbepachten oftmals sehr tief und vermochten die so genannten Verpächterlasten (Abschreibungen, Hauptreparaturen, Kapitalzins usw.) nicht vollständig  zu decken. Folglich hatten die Verpächter wenig Interesse, in den Pachtbetrieb zu investieren.

Da sich die Ertragswerte durch die neue Schätzungsanleitung generell erhöhen, werden auch die Gewerbepachtzinsen ansteigen. Ob und wann die Pachtzinsen angepasst werden, liegt in erster Linie in den Händen des Verpächters. Gemäss Pachtgesetz kann jede Partei eine Anpassung des Pachtzinses auf das folgende Pachtjahr verlangen. Um wieviel der Pachtzins steigt, hängt vom Betrieb ab und muss deshalb im Einzelfall bestimmt werden. Die grössten Steigerungen werden Pachtbetriebe erfahren, bei denen neben der Betriebsleiterwohnung noch weiterer Wohnraum verpachtet wird. Aber auch Pachtbetriebe mit einer grossen landwirtschaftlichen Nutzfläche oder Pferdehaltung werden von überdurchschnittlichen Pachtzinserhöhungen betroffen sein.

Um den Pachtzins neu bestimmen zu können, muss eine neue Ertragswertschätzung erstellt werden. Die angepassten Pachtzinse unterliegen der Bewilligungspflicht durch Landwirtschaft Aargau. Der Verpächter muss die Pachtzinsanpassung innert dreier Monate seit der Anpassung bewilligen lassen. Durch die ansteigenden Pachtzinsen bei Gewerbepachten ist es möglich, dass inskünftig vermehrt landwirtschaftliche Gewerbe verpachtet werden.

André Kurmann
Mandatsleiter BVA Treuhand & Beratung