Eigenmietwert steigt teilweise stark

Wie bereits im Newsletter vom 28. April 2022 geschrieben, muss der Kanton Aargau sein Schätzungswesen aktualisieren. Das aktuelle Schätzungswesen erfüllt die Anforderungen der Steuerharmonisierung und der Aargauer Rechtsprechung nicht mehr. Der Vorstand des BVA ist bei seiner Beratung anlässlich seiner letzten Vorstandssitzung zum Schluss gekommen, dass die Notwendigkeit der Anpassung des Schätzungswesens nicht in Frage gestellt werden kann.

Minimalanforderungen werden unterstützt
Bei den Nicht-Landwirtschaftlichen Wohnbauten muss der Eigenmietwert im Minimum 60 % einer vergleichbaren Marktmiete entsprechen. Ein höherer Satz wäre zulässig, was vom BVA-Vorstand aber abgelehnt wird. Unter der Annahme weiter steigender Immobilien- und Mietpreise unterstützt der BVA-Vorstand bei der regelmässigen Neuberechnung den Zehnjahresrhythmus gegenüber einem Fünfjahresrhythmus. Dies um einer kalten Progression entgegenzuwirken.

Landwirtschaftlich genutzte Liegenschaften
Dass für die Bewertung des Eigenmietwerts die aktuell gültige Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswerts angewendet wird, muss nach Auffassung des BVA akzeptiert werden. Dass dadurch teils massive Steigerungen von Eigenmietwerten und Liegenschaftssteuerwerten – speziell bei Betrieben unter der Gewerbegrenze – zu erwarten sind, liegt an der Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswerts. Diese Anleitung wurde auf Bundesebene aber bereits am 01. April 2018 in Kraft gesetzt. Hierzu stellt der BVA-Vorstand die Forderung, dass die pauschale Anpassung im Ersten Schritt max. 10 % und nicht wie vorgeschlagen 20 % beträgt. So kann eine Art Übergangsfrist geschaffen werden. Zudem stellt der BVA-Vorstand die Forderung, dass Betriebe unter der Gewerbegrenze erst nach Vorliegen eines Schätzgrunds in den Topf der Nicht-Landwirtschaftlichen Wohnbauten kommen. Dies ebenfalls, um eine Übergangsfrist für diese Betriebe zu schaffen, die von den neuen Steuerwerten am stärksten getroffen werden.

Weitere Anpassungen am Steuergesetz eingebracht
Weiter hat der BVA-Vorstand in seiner Stellungnahme Anpassungen an Paragraphen des Steuergesetzes des Kantons Aargau aufgenommen, welche von der aktuellen Vernehmlassung nicht tangiert werden. Schwer nachvollziehbare Praxisänderungen durch das Kantonale Steueramt haben hierzu den Anlass gegeben. Ein Bundesgerichtsurteil veranlasste das Kantonale Steueramt zu diesen Praxisänderungen. Der BVA-Vorstand ist überzeugt, dass eine gerechte nachvollziehbare Praxis trotz Bundesgerichtsurteil auch ohne Anpassung des Steuergesetzes möglich sein sollte. Um seine Haltung zu dokumentieren, hat der BVA-Vorstand entschieden, diese Punkte in seine Antwort auf die aktuelle Vernehmlassung aufzunehmen.

Ivo Rey
Abteilungsleiter BVA Treuhand & Beratung